ניר שמול NWS

משרד האוצר מפרסם לאחרונה הודעה דרמתית על כוונתו לבטל את האיסור על מכירת דירות שנרכשו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.

הודעת משרד האוצר היא מצד אחד בשורה של ממש לציבור רוכשי הדירות במחיר למשתכן שבשל משבר הקורונה מתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא ומבקשים למכור את דירתם, אולם מאידך מדובר בדרך נוספת של המדינה להגדיל את קופתה המדלדלת בשל המשבר.

עד היום רוכש דירה במסגרת תוכנית למשתכן לא יכול היה למוכרה, אלא לאחר שבע שנים מיום החתימה על חוזה הרכישה או לחלופין חמש שנים מיום קבלת טופס 4. אם הלקוח לא פעל על פי ההנחיות ומכר את דירתו לפני המועדים הללו, הוא היה צפוי לתשלום קנס כבד.

במסגרת התוכנית מחיר למשתכן, נרכשו עד כה עשרות אלפי דירות, בעיקר של זכאי משרד השיכון והבינוי, לרבות מחוסרי דיור שזוהי דירתם הראשונה.

רבים מהרוכשים הם זוגות צעירים אשר גם הם נכללים בפלח השוק שנפגע קשה ממשבר הקורונה זאת לאור העובדה שצעירים רבים יצאו משוק העבודה, פוטרו או שנמצאים בחל"ת. תשלומי המשכנתא מכבידים במקרים רבים על היקף ההוצאות החודשיות של נתח זה באוכלוסייה. בנוסף לכך, ישנם כאלו שאינם מצליחים להשכיר את הדירה שקנו במסגרת התוכנית להשקעה, בלי שבכלל התכוונו לגור בה בשנים הקרובות.

ההחלטה של המדינה היא צעד משמעותי לסיוע לטובת אוכלוסייה, זו שמתקשה לעמוד בתשלומי המשכנתא או שכר דירה במקביל, אולם יש לזכור את ההשלכות של צעד זה אשר מקבל ביטוי בתשלום מס השבח בגובה של 25 אחוז שיחול על כל אלו שימכרו את דירתם 18 חודשים מתאריך הקנייה.

מס השבח הוא הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, מדובר במס שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ונשאלת השאלה כיצד יחושב מחיר הקנייה, האם המחיר ששולם בחוזה שהוא מחיר נמוך במאות אלפי שקלים ממחיר השוק או שלחלופין מחיר הקנייה "האמיתי " יהיה מחיר הדירה ללא ההפחתה, אשר ניתנה על מחיר הקרקע במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.

על כן מדובר בפער מאוד משמעותי בתשלום שישלמו הזוגות הצעירים בהתאם לקביעה של המדינה לגבי דרך חישוב המס ואת העלות שלו, במילים אחרות מצד אחד המדינה מסייעת לאותם רוכשים הזקוקים לסיוע וביד השנייה היא מעשירה את הקופה הציבורית שגם ככה מדלדלת וזאת על ידי מיסים חדשים שיוטלו על המוכרים, שגם ככה נמצאים בקשיים לא פשוטים.

מצבם של הזוגות הצעירים לאחר מכירת הנכסים

תוכנית מחיר למשתכן אפשרה לזכאים רבים לרכוש דירה, מדובר באזרחים שהיו מחוסרי דיור ובכלל לא שקלו לרכוש דירה בעבר, כיוון שלא היה להם מספיק כסף כהון עצמי ולכן הם גרו לאורך שנים רבות בשכירות.

התוכנית הזו הצליחה להוציא אותם ממעגל השכירות ולאפשר להם לרכוש ולגור עם ילדיהם בדירה חדשה, מהלך זה התאפשר כיוון שהבנקים והמדינה אפשרו להם באמצעות הון עצמי בשיעור מוקטן של עשרה אחוז בלבד, להצליח לרכוש דירה תוך תשלום משכנתא חודשית.

לאור מה שקורה במשק חלק מהזוגות הללו לא יעמדו בתשלומי המשכנתא וייאלצו למכור את הדירה שהם סוף סוף הצליחו לרכוש. הם לא יוכלו לעשות הרבה עם הכסף שיישאר להם לאחר מכירת הדירה כיוון שמירב הכספים יועברו לבנק משכנתאות ולמשרד האוצר לצורך תשלום מס שבח שערכו יהיה גבוה וכך הצעירים הללו יחזרו שוב לגור בשכירות או גרוע מזה לגור אצל ההורים.

לאור העובדה שבכסף שיישאר להם, הם לא יוכלו לרכוש אפילו דירה קטנה, האופציה של בעלות על הדירה הסתיימה ודור שלם יסבול מזה.

היה עדיף שהמדינה והבנקים יעזרו גם הפעם במלכוד שנוצר, יאפשרו לאזרחים הללו פריסה רחבה יותר של המשכנתאות לחמש שנים נוספות, כדי שהם לא יפסידו את הדירות שהם הבסיס להתנהלות המשפחתית שלהם.

הכותב, ניר שמול, בעלי חברת שניר, בית לשיווק נדלן.

ניר שמול, צילום: תומר פדר