התחדשות עירונית בנתניה: תמ"א 38 ופינוי בינוי, מה ההבדל

תמ"א 38 ופינוי בינוי הם שני דרכים לחדש בניינים ישנים, ושניהם נועדו לשפר את המגורים בבניין קיים או בשכונה שלמה. תמ"א 38 עסקה בעיקר בחיזוק בניין מפני רעידות אדמה, לצד תוספות בנייה. פינוי בינוי הוא הריסה של מתחם שלם ובנייה מחדש. מעמדה של תמ"א 38 השתנה בשנים האחרונות, ולכן לפני שמתחילים כדאי לברר מול העירייה איזה מסלול רלוונטי לבניין שלכם.

מהי תמ"א 38

תמ"א 38 היא תוכנית ארצית לשיפור עמידותם של מבנים קיימים ברעידות אדמה. היא נתנה לבעלי דירות תמריץ: זכויות בנייה נוספות שמממנות את החיזוק. לפי מדריך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מיולי 2019, היא חלה על בניינים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1.1.1980 ושאינם עומדים בדרישות תקן 413.
היו בה שני מסלולים עיקריים:

• חיזוק ועיבוי: מחזקים את הבניין הקיים ומוסיפים עד 2.5 קומות. אפשר להרחיב כל דירה בעד 25 מ"ר, כולל ממ"ד, ולהוסיף מרפסת. הדיירים ממשיכים לגור בבניין בזמן העבודות.
• הריסה ובנייה מחדש: הבניין נהרס ונבנה מחדש, והדיירים עוברים לדירה שכורה עד סיום הבנייה.

במסלול החיזוק הדיירים מקבלים, לפי המדריך, בין היתר חיזוק המבנה, הרחבת דירות, שדרוג שטחים משותפים, מעלית, החלפת צנרת וחיפוי חיצוני. במסלול ההריסה והבנייה מחדש הם מקבלים דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, עם ממ"ד, מרפסת וחניה, וכן שכר דירה והובלה לתקופת הבנייה. את עלויות הפרויקט, כולל תכנון, ייעוץ משפטי ופיקוח, נושא היזם.

עוד בנושאטיול רגלי בנתניה: נחל פולג, פארק האירוסים ואזהרות הצוק

מה קורה עם תמ"א 38 היום

המדריך מ-2019 משקף את המצב שהיה אז. לפי דברי ההסבר של מינהל התכנון לתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, המועצה הארצית החליטה על פקיעת תמ"א 38 בגלל קשיים ביישומה. התיקון מרחיב את סמכות הוועדה המקומית לאשר תוכניות שמעצימות זכויות במגרשים שבהם יש מבנה הטעון חיזוק.
התיקון מגדיר ארבעה מסלולים: הריסה ובנייה מחדש, הריסה והוספת שטחים במגרש אחר, חיזוק, וחיזוק והוספת שטחים במגרש אחר. תנאי הסף למבנה כוללים:

• המגרש מיועד גם למגורים, ולפחות 70% משטח הבנייה הקיים משמש למגורים.
• ההיתר ניתן לפני 1.1.1980, או בין 1.1.1980 ל-31.12.1984 אם מהנדס מבנים קבע שהמבנה לא נבנה לפי התקן.
• המבנה בן שתי קומות לפחות מעל הקרקע, ובו ארבע יחידות דיור לפחות.

בהריסה ובנייה מחדש השטח הכולל מעל הקרקע יכול לגדול עד 400% משטח הבנייה הקיים, ובתוכנית של שלושה מגרשים גובלים לפחות עד 500%. בחיזוק אפשר להגדיל עד 200%, ונדרש מרחב מוגן דירתי או קומתי לכל יחידת דיור. את התוכנית מאשרת הוועדה המקומית. מועדי הפקיעה המדויקים וכללי המעבר לא פורטו כאן, ולכן יש לבדוק אותם מול מינהל התכנון ומול העירייה.

מהו פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא תוכנית להתחדשות עירונית שבה נהרס מתחם מגורים קיים ונבנה במקומו מתחם חדש. התוכנית חלה על מתחמים שלמים, לפחות 24 יחידות דיור קיימות, והמתחם צריך להיות מוכרז על ידי המדינה כמיועד לפינוי בינוי. בזמן הבנייה הדיירים מפונים לדירה אחרת, ובסיומה חוזרים לדירה חדשה בתנאים שסוכמו עם היזם. לרוב הפרויקט כולל גם חידוש הסביבה, כמו גינות, תשתיות ומוסדות חינוך.
יש שני מסלולים:

• מסלול רשויות: המדינה מכריזה על המתחם, והרשות המקומית מקדמת את התוכנית עד לאישורה. אחר כך האחריות על העסקה מול היזם עוברת לבעלי הדירות.
• מסלול מיסוי: בעלי הדירות או היזם פונים למדינה לצורך הכרזה. ההכרזה מקנה הטבות מס, והיזם נושא בעלות הכנת התוכנית וקידומה בוועדות התכנון.

לגבי מיסוי, הדיירים פטורים ממס שבח, מהיטל השבחה וממס רכישה, והחובות האלה חלות על היזם.

הסכמת הדיירים וזכות הסירוב

כדי להתניע פינוי בינוי נדרשת הסכמה של 66% מבעלי הדירות במתחם, וכדי להוציא את המיזם לפועל נדרשת הסכמה של 100%. בבניין משותף יחיד מדובר בבעלי דירות שמחזיקים לפחות שני שלישים מהדירות. במקבץ של כמה בתים נדרשים שני שלישים מכלל הדירות וגם שני שלישים בכל בית בנפרד. בבית של 4 או 5 דירות מספיקות שלוש דירות, אם יש בו יותר משני בעלי דירות. לגבי תמ"א 38 וההסכמות הנדרשות בה כיום, כדאי לברר את המצב העדכני מול העירייה ועורך דין.

דייר שמתנגד לתוכנית יכול להגיש התנגדות לאישורה אם היא פוגעת באינטרס שלו. דייר שמסרב לעסקה למרות רוב של יותר מ-66% עלול להיתבע על נזקי יתר הדיירים, אך סירוב נחשב סביר במקרים מסוימים, למשל:

• העסקה אינה כדאית כלכלית.
• לא הוצעו לו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה.
• לא הוצעו בטוחות הולמות לביצוע העסקה.
• יש נסיבות אישיות מיוחדות, או שהוא או בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות ואין התאמות במגורים החלופיים.

לדיירים קשישים יש הגנות נוספות. בעל דירה בן 70 ומעלה שגר בדירה שנתיים לפחות בעת החתימה הראשונה עם היזם זכאי לדירת תמורה בבניין המחודש ולאפשרות בחירה נוספת. בן 75 ומעלה זכאי לדירת תמורה ולאפשרות בחירה מבין כמה חלופות. מדובר בתיאור כללי של הכללים, ולמקרה אישי יש לפנות לעורך דין.

איך מתחילים בבניין שלכם

לפי מדריך הרשות להתחדשות עירונית, השלבים העיקריים הם:

1. בדיקה ראשונית מול מנהלת ההתחדשות העירונית או אגף ההנדסה בעירייה, כדי לברר היתכנות תכנונית ומדיניות העירייה.
2. אספת דיירים ובחירת נציגות.
3. בחירת עורך דין.
4. בחירת יועצים נוספים, כמו מפקח בנייה ויועץ ביטוח.
5. בחירת יזם: המלצות, הצעות ומשא ומתן, ובסוף חתימה על הסכם.
6. ערבויות.
7. תכנון, היתר בנייה וביצוע.

מומלץ לבחור עורך דין שמייצג את הדיירים לפני שיוצרים קשר עם יזם. שכר הטרחה משולם בדרך כלל על ידי היזם, אך עורך הדין אינו יכול לייצג גם את היזם באותה עסקה. גם מפקח הבנייה מטעם הדיירים צריך להיות נפרד מזה של היזם. עוד מומלץ לנהל את התהליך כקבוצה מאורגנת ושקופה, ולגלות סבלנות כלפי מתנגדים. אפשר לפנות לגישור ללא עלות במרכזי הגישור או במנהלות העירוניות.

כדי לזהות את מיקום הבניין והשכונה אפשר להיעזר במפת העיר ובשכונות העיר. פירוט נוסף על פינוי בינוי נמצא בעמוד פינוי בינוי באתר כל זכות.

המידע נכון לנובמבר 2026, לפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מינהל התכנון ואתר כל זכות. לפני שמגישים בקשה או חותמים על הסכם כדאי לוודא את הפרטים מול העירייה, מנהלת ההתחדשות העירונית ועורך דין.