Comité de recours : la taxe de plus-value du projet Nordau Max devrait baisser de dizaines de millions de shekels
L'experte-évaluatrice arbitre a estimé la taxe à environ 10,45 millions de shekels, bien moins que la demande initiale de la municipalité, et la décision finale reste ouverte.
Le comité de recours pour les indemnisations et les taxes de plus-value du district Centre a examiné l'évaluation d'une experte-évaluatrice arbitre dans le projet « Nordau Max » à Kiryat Nordau, dans le litige entre la promotrice, la société Damari, et la commission locale de planification et de construction de Netanya. La taxe de plus-value est un paiement dû à la collectivité locale lorsqu'un plan approuvé augmente la valeur d'un terrain.
Dans le projet, situé près de la route 2, sept anciens immeubles de type « rakevet » (longs bâtiments résidentiels dits « en train »), comptant 138 logements, seront démolis, et trois tours d'habitation avec des surfaces commerciales seront construites à leur place, pour un total de 553 logements. Le plan est entré en vigueur en septembre 2022.
- La municipalité réclamait au départ environ 93 millions de shekels de taxe de plus-value
- L'experte-évaluatrice arbitre a estimé la taxe à environ 10,45 millions de shekels
- Les deux parties ont fait appel, et la taxe finale reste ouverte
L'étude de faisabilité économique réalisée pour le plan avait estimé la taxe de plus-value à environ 9 millions de shekels. En revanche, l'évaluation initiale de la municipalité réclamait environ 93 millions de shekels. Au cours du recours, la municipalité a réduit sa demande à environ 41,6 millions de shekels, et la promotrice a soutenu que le plan ne créait aucune plus-value. L'experte-évaluatrice arbitre a estimé la plus-value à environ 20,9 millions de shekels, soit une taxe d'environ 10,45 millions de shekels.
L'une des questions centrales était de savoir s'il faut prélever la taxe sur les droits à construire destinés aux pièces sécurisées (mamad). Le comité a adopté l'option qui exonère ces droits. Il a établi que l'estimation de l'étude de faisabilité ne lie pas l'autorité, mais que lorsqu'il existe un écart important entre elle et l'évaluation ultérieure, une explication professionnelle convaincante est nécessaire, et que l'explication de la municipalité n'a pas atteint ce niveau.
L'experte effectuera des vérifications supplémentaires, notamment pour savoir s'il est possible de réaliser des droits au titre du programme TAMA 38 (renforcement des bâtiments contre les séismes). Les deux parties ont fait appel de l'évaluation, de sorte que le montant final de la taxe n'est pas encore fixé.
Ce que cela change pour les habitants
La décision pourrait influencer la façon dont la municipalité calcule les taxes de plus-value dans les projets de renouvellement urbain, en particulier pour les droits liés aux pièces sécurisées (mamad).
Questions et réponses
Qu'est-ce que la taxe de plus-value ?
Un paiement dû à la collectivité locale pour l'augmentation de la valeur d'un terrain à la suite de l'approbation d'un plan. Ici, elle est fixée dans le cadre d'une procédure avec une experte-évaluatrice arbitre et un comité de recours.
Le montant final est-il déjà fixé ?
Non. L'experte doit terminer ses vérifications, et les deux parties ont fait appel de l'évaluation.
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